平稳，依然是7月北京整体二手房市场的主基调。 58安居客房产研究院统计数据显示，4月至7月，北京二手房挂牌均价分别是59076元/平方米、59659元/平方米、59253元/平方米和58988元/平方米。相比6月，7月二手房挂牌均价仅环比下降0.4%。 针对挂牌价变化，麦田房产分析师认为，北京楼市的价格支撑较足，二手房价格仍然维持平稳。 在房产中介的衡量标尺中，成交量是衡量楼市温度的重要指标，且一般领先于房价变化。 58安居客房产研究院数据显示，7月北京二手房新增挂牌房源量明显增多，环比涨幅超10%。北京密云、良乡、长阳、昌平县城和怀柔是挂牌热门板块。 根据北京住建委官网数据，7月北京二手房成交12338套，环比上月上涨12%，市场处于恢复中。 麦田房产分析师总结称，7月北京二手房市场运行比较平稳，从带看量等数据来看，市场仍维持着一定的活跃度，但1.2万余套的月成交量从历史来看并不算高，市场仍处于修复期。 具体来看，麦田房产分析师认为7月北京二手房市场主要呈现以下两个特点。 一是市场活跃度有所增强。无论是带看量还是新增房源量，和6月份相比都在增加，随着疫情影响减弱，二手房的看房活动逐渐趋于正常。但受制于整体的房产环境，在市场走向不明朗的时候，买卖双方出手都比较克制。 二是买卖双方的博弈有所加剧。 根据麦田房产监测数据显示，7月房源成交周期比上个月增加12天，客户成交周期比上个月增加13天。这说明购房者的观望情绪有所加重，与此同时新挂牌房源性价比优势不突出，房东对市场维持着一定的期望值，导致房客博弈在加剧。 从议价空间上也可以看出这种趋势，7月议价空间环比上月有所减小。 贝壳研究院认为，包括北京在内等城市的二手房市场迎来修复的原因有三个。一是，疫情得到有效控制利于恢复楼市交易；二是，低利率低首付从实质上降低了购房成本；三是，楼市支持政策加码，效果持续释放。 目前的北京房贷利率确实处于较低值。首套房方面，各大银行均执行LPR上浮55个基点，为5%；二套房为上浮105个基点，为5.5%。 北京的商业性个人住房贷款利率是以最近1个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。“基本是每月一变，不过自5月以来，北京房贷利率很稳定，没有变化，还是首套5%，二套5.5%。就房贷利率而言，是买房好时机。”贝壳找房经纪人称。 此外，放款周期比较快。“材料齐全的话，3—7个工作日批贷，过户正常需要一个月左右，过户后一周商贷就会放款。”上述贝壳找房经纪人表示。 在政策方面，北京是少数没有在需求侧调整楼市政策的城市之一，且一直执行较为严格的二手房调控政策。 具体来看，影响今年二手房成交量的主要有两方面因素。一方面，去年下半年，北京陆续出台了学区房相关政策以及二手房指导价，规范了二手房交易，一定程度上压制市场上的学区房炒作、热点区域炒作的行为。 不过，近期克而瑞调研数据调研消息称，北京二手房指导价有所松绑。其指出，不少项目指导价甚至高出业主挂牌价1万元/平方米。 针对上述消息，北京一位房产中介高层称，“确实没有松绑，短时间看也不太会有。” 月季园是去年北京海淀实行二手房交易指导价的试水小区之一。负责该小区链家经纪人也称，目前月季园的交易指导价并未放松。 展望后市，58安居客房产研究院分院院长张波预计，下半年北京二手房市场总体将保持升温，成交量稳有中升，而房价的变化幅度较小。预计在相对宽松的信贷政策下，市场复苏的力度会加强，总体来看全年月成交量高峰有望出现在金九银十。（吴波）
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